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Meistens ist es Liebe auf den ersten Blick: die hübschen Flügelfenster, der romantische Apfelbaum im Garten – Altbauten verzaubern mit ihrem Charme, so viel steht fest. Zusätzlich bestechen sie oftmals mit einem entscheidenden Standortvorteil, sind sie doch meist schöner gelegen, als die für Neubauten übrig gebliebenen Lücken im Stadtbild. Ein weiterer Pluspunkt von Altbauten – um sie herum besteht meist bereits eine gut funktionierende Infrastruktur im Umkreis.
Und oftmals erscheint der Kaufpreis auch noch günstig im Vergleich zum Neubau und gibt den zukünftigen Besitzern das Gefühl, ein wirkliches Schnäppchen gelandet zu haben. Was viele Altbauliebhaber am Anfang unterschätzen – der Kauf eines Altbaus geht oftmals mit einem erheblichen Renovierungsaufwand einher. Wer seinen Traumaltbau gefunden hat, muss sich bald mit einigen Fragen auseinandersetzen, die ebendiese Sanierung betreffen, wie zum Beispiel:
- Wie viel kostet eine Altbausanierung wirklich?
- Auf welche unvorhergesehenen Überraschungen muss ich mich eventuell einstellen?
- Gibt es Fördermöglichkeiten für mein Projekt?
- Welche konkreten Zuschüsse kann ich beantragen?
Auf diese und noch mehr Fragen, werden Sie im Folgenden Antworten finden, damit Sie ihrem „Projekt Altbau“ ein ganzes Stück entspannter entgegensehen können.
Aber eine Altbausanierung – was zählt hierzu eigentlich alles? Prinzipiell werden unter diesen Begriff alle Sanierungen gefasst, die in sogenannten Bestandsbauten durchgeführt werden. Das heißt es findet nur eine Anpassung bereits vorhandener Strukturen statt – keine Neuerrichtung.
Zunächst ist es sehr wichtig, dass Sie sich vor dem Kauf eines sanierungsbedürftigen Altbaus konkret mit den baulichen Mängeln der Immobilie, bereits in der Vergangenheit getätigten Modernisierungsmaßnahmen sowie der Energie-Effizienz des Hauses im Allgemeinen auseinandersetzen. Das hilft, unschöne Überraschungen im weiteren Modernisierungsprozess zu verhindern.
Kosten
Zunächst: es gibt zahlreiche Richtwerte, die vom Verband Privater Bauherren (kurz VPB) veröffentlicht wurden und Interessierten eine erste Orientierung über die zu erwartenden Kosten bei der Altbausanierung geben sollen. Als Faustregel gilt:
Stammt das von Ihnen zu erwerbende Haus aus der Nachkriegszeit, sollten Sie die Höhe der anfallenden Sanierungskosten auf etwa 40 Prozent des Kaufpreises bemessen. Aber auch deutlich später erbaute Häuser bedürfen mitunter einer Grundüberholung. Wurde ihr Haus zwischen 1980 und 1990 erbaut, können Sie etwa 20 Prozent des Kaufpreises für die Sanierung einrechnen.
Natürlich ist es nicht möglich, eine generelle Antwort auf die Kostenfrage zu geben – die bei der Sanierung entstehenden Kosten sind zu großen Teilen von den bestehenden Mängeln (in der Mehrzahl der Fälle handelt es sich dabei um marode Wände, Balken, Feuchteschäden und Schimmel) abhängig. Auch der Standort und die Wahl der beauftragten Baufirma beeinflussen die Kosten. Im Nachfolgen finden Sie dennoch einige Richtwerte, an denen Sie in etwa bemessen können, welche Kosten konkret auf Sie zukommen können.
Fassade
Hierbei ist zu unterscheiden, ob Sie lediglich Ausbesserungsarbeiten vornehmen lassen wollen oder mit einem kompletten Neuputz kalkulieren. Die Kostenspanne erstreckt sich hier von etwa 20,00 € pro m² bis 40,00 € pro m². Auch eine weitere Vorbereitung vor dem Neuputz kann notwendig sein und mit 25,00 € bis 35,00 € pro m² zu Buche schlagen. Planen Sie einen neuen Anstrich für die Fassade sollten Sie 20,00 € bis 50,00 € pro m² kalkulieren. Achtung auch bei dem Thema Fassadendämmung – hierbei gibt es je nach Art der Fassadendämmung sehr große Preisunterschiede, die von 15,00 € bis 200,00 € pro m² reichen.
Wussten Sie schon: wenn Sie die Fenster ihres Altbaus austauschen wollen, um zum Beispiel moderne dreifachverglaste Fenster einzubauen, ist eine Fassadendämmung dringend notwendig, da ansonsten die Gefahr für Schimmel sehr hoch ist. Dreifachverglaste Fenster sind prinzipiell sehr empfehlenswert, da mit Sie mit ihnen einen großen Teil der Heizkosten einsparen können.
Heizung
Oftmals kann bei einer Altbausanierung die alte Heizung nicht übernommen werden. Die Kosten bei der Erneuerung der Heizung sind sehr unterschiedlich und richten sich nach dem Anlagentyp, Anzahl der benötigten Heizkörper und der Ausstattung. Erkunden Sie sich vor der Wahl Ihrer Heizungsart unbedingt auch nach den ungefähren Wartungs- und Betriebskosten, denn auch hier gibt es große Unterschiede. Einige Anlagenarten rechnen sich mitunter erst nach einigen Jahren, bieten dann aber große Vorteile gegenüber herkömmlichen Heizungen, die mit Gas oder Öl betrieben werden.
Bei herkömmlichen Gas- oder Ölheizungen können Sie die Anschaffungskosten mit etwa 6500,00 € bis 9500,00 € kalkulieren. Eine Gasetagenheizung kann unter Umständen um einiges günstiger sein (etwa 4000,00 € bis 5000,00 €). Sie interessieren sich für eine Heizung der etwas anderen Art – zum Beispiel eine Scheitholzheizung? Bei dieser Heizungsart sollten Sie zwischen 8000,00 € und 15000,00 € kalkulieren. Eine Pelletheizung ist indes noch einmal um einiges teurer – hierbei sollten Sie mit 17000,00 € bis 26000,00 € rechnen. Natürlich besteht auch die Möglichkeit eine Solarthermieanlage einzubauen – hier beginnen die Kosten bei etwa 5000,00 €.
Elektroinstallation
Einen Richtwert für die beim Austausch der Elektroinstallation anfallenden Kosten anzugeben, ist nahezu unmöglich. Hierbei spielen viele verschiedene Faktoren, wie beispielsweise die Bausubstanz, Ihr gewünschter Standard für den Ausbau und der damit zusammenhängende Umfang der Maßnahmen (Anzahl der Arbeitsstunden) eine Rolle. An erster Stelle steht hierbei natürlich die Sicherheit im Haus. Viele Altbauten entsprechen nicht mehr den neuen Sicherheitsstandards – zu groß ist die Gefahr von Kurzschlüssen oder einer Überlastung des Netzes durch zu viele angeschlossene Elektrogeräte.
Bodenbelag
Auch wenn alte Dielen in Altbauten viel Charme haben – manchmal fallen sie dennoch dem Holzwurm zum Opfer und müssen ausgetauscht werden. Dann stellt sich die Frage nach einem alternativen Bodenbelag. Laminat, Fliesen, Teppich oder Parkett – die Auswahl fällt nicht leicht. Viele Besitzer bevorzugen Laminat aufgrund der vielfältigen Einsatzmöglichkeiten und der einfachen Pflege.
Hierbei können Sie mit Materialkosten von 10,00 € bis 25,00 € pro m² rechnen. Liebäugeln Sie mit Parkett als neuen Bodenbelag, sollten sie etwa 30,00 € bis 70,00 € pro m² einrechnen. Fliesen sind in ihren Ausführungen sehr unterschiedlich und können ganz nach Material und Ausführungsart mit 20,00 € bis 120,00 € pro m² zu Buche schlagen. Denken Sie auch an eine eventuell notwendige Trittschalldämmung, welche zusätzliche Kosten verursacht.
Dach
Befindet sich Ihr Dachstuhl oder die Dacheindeckung in einem schlechten Zustand, kann das ein großer Kostenfaktor bei der Sanierung ihres Altbaus werden. Deshalb sollte hierbei eine sorgfältige Begutachtung und Kalkulation erfolgen. Als grobe Richtwerte können 90,00 € bis 130,00 € pro m² für eine Erneuerung der Dacheindeckung sowie 60,00 € bis 80,00 € für eine Erneuerung des Dachstuhls eingeplant werden. Auch eine unter Umständen notwendige Erneuerung der Dämmung und Abdichtung sowie anfallende Kosten für Abriss und Entsorgung sollten Sie nicht vergessen.
Förderung & Zuschüsse
Vom Staat können Sie bei ihrer Altbausanierung entscheidend profitieren. Alle Handwerkerkosten können Sie zum Beispiel nach dem Ende ihres Projektes in der Steuererklärung angeben. Sie bekommen vom Finanzamt dann etwa 20 Prozent der Aufwendungen rückerstattet.
Zuschüsse werden bei Altbausanierungen mitunter zahlreich gewährt – alles, was Sie tun müssen, ist sich umfassend über die verschiedenen Möglichkeiten der Bezuschussung informieren. Es gibt verschiedene Zuschussmöglichkeiten – auf Bundes-, Landes- oder kommunaler Ebene.
Nutzen Sie zum Beispiel die staatliche Förderung der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für die Dämmung ihrer Fassade. Was Sie hierbei beachten müssen: die Sanierung ihrer Fassade muss bestimmten energetischen Standards entsprechen. Prinzipiell sollte ihr Haus bei der energetischen Sanierung den Standard „KfW-Effizienzhaus 100“ erreichen, um Fördermittel ausschöpfen zu können. Wenn Sie eine entsprechende Dachdämmung in ihren Altbau integrieren und zusätzlich Fenster und Heizungen erneuern, können Sie insgesamt energetische Verbesserungen von bis zu 60 Prozent gegenüber dem Urzustand erreichen.
Auch bei der Wahl ihrer Heizung können Sie auf Unterstützung hoffen. Wenn Sie über eine Heizungsart mit erneuerbaren Energien nachdenken, lohnt es sich, bei dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) anzufragen. Bei einer Pelletheizung oder einer Hackschnitzelheizung können Sie mit Zuschüssen von 2000,00 € bis 3500,00 € rechnen.
Spielen Sie mit dem Gedanken eine Heizung mit Solarthermie zu nutzen (Warmwasserbereitung, Heizungsunterstützung) können Sie Zuschüsse innerhalb einer Spanne von 500,00 € bis 2000,00 € beantragen. Auch eine Luftwärmepumpe oder Erdwärmepumpe wird von der BAFA mit 1300,00 € bis 4500,00 € bezuschusst – es handelt sich dabei jeweils um sehr flexibel einsetzbare Heizlösungen.
Weitere nützliche Tipps
Investieren Sie in einen Gutachter, um später nicht unschöne Überraschungen zu erleben! Auch wenn die Gutachterkosten zunächst hoch anmuten – die Investition lohnt sich und wird Sie ruhiger schlafen lassen. Achten Sie bei der Beauftragung darauf, dass der Experte unabhängig ist und nicht Teil der beauftragten Baufirma. Eine durchschnittliche Begutachtung eines Altbaus dauert etwa drei Stunden und dürfte Sie nicht mehr als 500,00 € kosten.
Der Gutachter überprüft in ihrem zukünftigen Domizil Anschlüsse für Wasser- und Elektro, die Dämmung, das Fundament, aber auch eventuelle Feuchtigkeit im Mauerwerk und andere Schäden in der Bausubstanz sowie den Dachstuhl und die Dachbeschichtung.
Schauen Sie sich auch selbst genau um vor Ort. Schon kleinste Risse im Mauerwerk können Hinweise sein genauso wie sich zunächst unsichtbarer Schimmel meist durch einen unangenehmen Geruch verrät.
Mitunter können Sie bei der Beauftragung von Firmen sparen, wenn Sie diese in den Wintermonaten beauftragen – bekanntlich die Zeit des Jahres, in denen die Firmen nicht sehr viele Aufträge haben.
Auch wenn Sie ihren Altbau energetisch einwandfrei saniert haben – vor Schimmel ist niemand geschützt. Um dem unliebsamen Sporenpilz vorzubeugen, halten Sie unbedingt regelmäßige Lüftungszeiten in ihrem Altbau ein.
Informieren Sie sich zeitnah vor Baubeginn über eine passende Bauherren-Haftpflichtversicherung. Diese stellt sicher, dass Sie als Bauherr gegen mögliche Unfälle und Schäden, die sich auf der Baustelle ereignen können, für die Dauer des Bauvorhabens abgesichert sind.
