Den Umbau mit 3D Software selber planen

Es kommt einmal der Zeitpunkt eines jeden Hauses, in dem ein Umbau unvermeidlich wird. Der Begriff des “Umbaus” ist zwar weit gefasst und die genaue Art des Umbaus kann teilweise stark variieren, doch für das Gelingen des Umbauprojekts ist im Vorfeld grundsätzlich immer eine möglichst gründliche und strukturierte Planung notwendig. Wie der Planungsprozess dabei aussehen sollte, was er unbedingt beinhalten sollte und wie der Umbau schließlich auf dieser Basis durchgeführt werden kann, soll nachfolgend erläutert werden.

Die Arten eines Umbaus

Zunächst gilt es festzustellen, um welche Art von Umbau es überhaupt geht bzw. gehen soll. Grundsätzlich werden bei Umbauten nämlich drei verschiedene Varianten unterschieden, die jeweils verschiedene Zwecke erfüllen:

• Abriss

Beim Umbau in Form eines Abrisses (oder mehrerer Abrisse) wird ein bestimmtes Teil des Gebäudes abgerissen. In erster Linie werden dabei meistens Wände innerhalb eines Hauses abgerissen, um z.B. zwei ehemals getrennte Räume zu einem neuen, größeren Raum zu vereinigen. Auch können bestimmte Außenwände ganz oder teilweise abgerissen werden, um so an der Stelle stattdessen Fenster oder Türen einbauen zu können. Die Möglichkeiten sind hierbei also äußerst vielseitig. Allerdings sollte stets unbedingt darauf geachtet werden, dass keine tragenden Wände beim Umbau abgerissen werden. Diese sind für die Stabilität des Hauses unverzichtbar und dürfen somit nicht umgebaut bzw. abgerissen werden.

• Anbau

Auch der Anbau stellt eine Form des Umbaus dar. Beim Anbau wird ein bestehendes Gebäude um einen zusätzlichen Gebäudeteil erweitert. Dabei werden nicht einfach einzelne Bauteile in das Hausinnere eingebaut, sondern die gesamte Hausfläche durch den Anbau vergrößert. Der Anbau kann dabei seitlich oder nach vorne bzw. hinten gerichtet konzipiert werden. Auch der Bau einer zusätzlichen Etage bzw. die Erweiterung einer bestehenden oberen Etage zählt als Anbau, genauso wie eine unterirdische Erweiterung. Der Bau eines Kellers, der Bau einer zum Hauptgebäude anhängenden Garage oder auch die Vergrößerung des Wohnzimmers zum Garten hinaus sind typische Beispiele für einen Anbau.

• Einbau

Der Einbau bzw. Neubau von einzelnen Bauteilen innerhalb eines Hauses gilt ebenso als Umbau. Die Bauteile werden dabei stets ohne Änderung an dem Grundbestand des Gebäudes eingebaut. In gewisser Hinsicht stellt der Einbau das Gegenteil des Abrisses dar. Während beim Abriss also z.B. Wände abgerissen werden, werden hier solche Wände eingebaut, um beispielsweise aus einem Raum zwei getrennte Räume zu machen.

Bei den eingesetzten Wänden handelt es sich hierbei meistens um Trockenbauwände, die ohne wasserhaltige Baustoffe (Beton, Putz, Mörtel, Lehm, etc.) durch das Zusammenfügen von industriellen Halbzeuge in das Hausinnere eingebaut werden. Alternativ werden auch einfache Trenn- bzw. Stellwände aus unterschiedlichen Materialien installiert. Selbstverständlich kann der Einbau nicht nur Wände, sondern grundsätzlich alle nicht-tragenden Bauteile betreffen.

Ein einzelnes Umbauprojekt kann natürlich auch mehrere dieser Arten von Umbauarbeiten nötig machen. So ist gerade ein Anbau beispielsweise nicht selten auch mit Einbau- oder Abrissarbeiten verbunden.

Die Planungsschritte und Durchführung eines Umbaus

Nachdem klar ist welche Art des Umbaus durchgeführt werden soll, gilt es den Umbau nun entsprechend zu planen. Der Planungsprozess ist dabei in folgenden sieben Schritten durchführbar:

Schritt 1: Grundrissplanung

Auf Basis des Grundrisses vom Haus kann nun der gewünschte Umbau bzw. das gewünschte Produkt der jeweiligen Umbauart auf dem Grundplan skizziert und visualisiert werden. Dadurch können unter anderem der nötige Umfang und alle nötigen Maßnahmen für die Umbauarbeiten eingeschätzt werden  Die Grundrissplanung kann dabei entweder per Hand oder noch praktischer per spezieller CAD-Software am Computer durchgeführt werden.

Schritt 2: Auskunft über Baugenehmigung einholen

Auf Grundlage der erstellten Grundrissplanung sollte nun sofort der rechtliche Aspekt eines Umbaus abgeklärt werden. Ein Umbau muss zwar nicht unbedingt, kann je nach Umfang, Art und Bundesland oder Gemeinde aber baugenehmigungspflichtig sein. Durch einen sogenannten Bauvorantrag bei der jeweils zuständigen Behörde kann die grundsätzliche Realisierungschance für das Umbauvorhaben baurechtlich eingeschätzt werden. Hat das Bauvorhaben mit dem eingereichten Grundrissplan keine Chance auf eine Baugenehmigung, so muss das Vorhaben entsprechend abgeändert oder ganz abgebrochen werden.

Schritt 3: Neuprojektierung der Räume

Durch einen Umbau verändert sich zumeist die Raumstruktur innerhalb eines Hauses. Dadurch könnten eine Renovierung bzw. eine Umdefinierung der Funktion einzelner Räume nötig werden. Falls beispielsweise ein großes ehemaliges Badezimmer durch eine Trennwand in zwei Badezimmer umgebaut wird, so benötigt das neu entstandene Badezimmer entsprechende Möbel und Sanitäranlagen. Wird dagegen eine Innenwand im Haus abgerissen um zwei kleine Stauräume in ein großes Kinderzimmer umzuwandeln, so ändert sich auch die Funktion des neuen Raums entsprechend.

Schritt 4: Auswahl der Materialien und Baustoffe

Je nach Art des Umbaus, kann auch die Auswahl der verwendeten Materialien und Baustoffe eine große Rolle spielen. Die Auswahl sollte dabei auf Grundlage der Kosten, der Qualität, aber durchaus auch hinsichtlich des Komforts und eigenen Geschmacks erfolgen. So kann beispielsweise für einen Anbau zum Garten hin ein Glasanbau gewählt werden.

Schritt 5: Kostenplanung und Budget erstellen

Auch der finanzielle Aspekt sollte bei der Planung des Umbaus nicht vergessen werden. Auf Basis der bisherigen Planung können nun die ungefähren Kosten für den Umbau kalkuliert werden. Damit zusammenhängend sollte auf Grundlage der zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel ein Budget aufgestellt werden. Übersteigen die kalkulierten Kosten das Budget, so muss der geplante Umbau folglich etwas kostengünstiger modifiziert werden.

Schritt 6: Auswahl bzw. Ausschreibung an Architekten oder Handwerker

Für die weitere, detailgenaue Planung sollte nun je nach Umfang der benötigten Umbauarbeiten ein Architekt oder Handwerker zu Rate gezogen werden. In enger Zusammenarbeit lässt sich nun ein genauer Zeitplan für die Umbauarbeiten erstellen. Zudem kann der Fachexperte auf etwaige Mängel oder Probleme beim Bauvorhaben gemäß der bisherigen Planung hinweisen, die nachfolgend entsprechend gelöst werden können. Bei einer Baugenehmigungspflicht kann der Architekt auch den dann hierfür benötigten Bauantrag bei der zuständigen Behörde stellen

Schritt 7: Informierung der Nachbarn über Umbauarbeiten

Im Sinne einer guten Nachbarschaft, sollten Bauherren auch immer stets die Nachbarn vor dem Beginn der Arbeiten über den bevorstehenden Umbau informieren, sodass diese sich entsprechend vorbereiten können auf den eventuellen Lärm und andere Unannehmlichkeiten für die Dauer der Arbeiten.

Das war es dann auch schon. Die Planung ist abgeschlossen und der Umbau kann nun durch das ausführende Bauunternehmen oder den auftragnehmenden Zimmerer bzw. Handwerker plangerecht durchgeführt werden. Je nach Art und Umfang des Umbaus, kann dieser entweder ein paar Wochen oder sogar mehrere Monate dauern.

In beliebten Wohnlagen sind häufig keine Grundstücke mehr verfügbar, weswegen potenzielle Hauseigentümer sich in Ballungsgebieten dafür entscheiden, Häuser zu Kaufen und diese dann nach Ihren eigenen Vorstellungen und Bedürfnissen umzubauen. Häufig ist das die einzige Möglichkeit, um das eigne Traumhaus in einer bevorzugten Wohnlage zu erhalten. Allerdings sollte dabei berücksichtigt werden, dass es unterschiedliche Aspekte gibt, die bei der Auswahl des richtigen Hauses für den eigenen Umbau zum Tragen kommen sollten. Besonders dann, wenn die Auswahl zwischen einem Neu- und einem Altbau besteht.

Wie werden die Begriffe eigentlich definiert?

Jeder kennt beide Begriffe und verwendet diese, besonders im Gespräch über zukünftige Wünsche und Plänen, ziemlich offen. Dabei ist es jedoch entscheidend zu wissen, was damit gemeint ist, um die richtige Immobilie für den Kauf auszuwählen.  Denn dieser vermeintlich kleine Unterschied kann eine enorme Tragweite entfalten, wenn es darum geht, denn Umbau des Hauses durchzuführen. So mancher Hausherr ist bereits an diesem Begriff gescheitert und musste seine Vorstellungen anpassen, da es baurechtlich sehr wohl einen Unterschied macht, ob ein Alt- oder ein Neubau umgebaut werden soll.

Generell wird im Mietrecht nach dem Datum gesehen, wann das Haus errichtet wurde. Wenn ein Gebäude vor dem 30.06.1953 erbaut wurde, so wird es als Neubau geführt während Immobilien, die davor errichtet wurden, als Altbauten bezeichnet werden. Diese Jahreszahl zu kennen ist wichtig, da es nach 1953 deutliche Veränderungen im Baurecht gegeben hat, die sich somit auch auf die Bausubstanz des entsprechenden Objektes beziehen.

Neubauten haben dadurch einen höheren Komfort, da mit anderen Materialien zur Wärmeemission sowie zum Lärmschutz gearbeitet wurde und auch die Bausubstanz kommt deutlich näher an heutige Standards. Bei einem Altbau ist nicht nur die Struktur des Hauses anders, sondern es kann auch vorkommen, dass bei dem Umbau auf Materialen, wie beispielsweise Asbestplatten, gestoßen wird, die damals häufig verwendet wurden. Da heute jedoch bekannt ist, welche Auswirkungen Asbest auf die Gesundheit hat, muss in diesem Fall eine Erneuerung der entsprechenden Substanz vorgenommen werden, was nicht nur die Zeit des Umbaus verlängert, sondern auch die Kosten merklich erhöht.

Neubau ab 1953?

Wenn in einer Konversation von einem Neubau die Rede ist, dann beziehen sich die wenigsten Menschen auf dieses Jahr, sondern auf Immobilien, die in den letzten 10 maximal 20 Jahren errichtet wurde. Dadurch kann es für Interessenten schon eine Überraschung darstellen, wenn sich der vermutete Neubau als Immobilie aus den 70er-Jahren offenbart. Somit können auch dort, neben Umbauten, die dem Komfort dienen, Sanierungsmaßnahmen notwendig sein, um die Wirtschaftlichkeit der Immobilie herzustellen.

Somit sollten sich Käufer vorab bewusst sein, dass die Unterscheidung zwischen Neu- und Altbau zwar wesentliche Aspekte berücksichtigt, jedoch nicht dazu führt, dass Sanierungsmaßnahmen in einem Neubau ausbleiben. Es ist daher ratsam, vor der Besichtigung einer Immobilie, das Baujahr zu erfragen und sich anhand dieser Informationen damit auseinanderzusetzen, welche notwendigen Maßnahmen in den nächsten Jahren vorgenommen werden müssen. Auch wenn eine Heizungsanlage noch 5 Jahre halten kann, so kann es sinnvoll sein diese direkt im Rahmen eines Umbaus zu ersetzen.

Sicherlich gehört dazu auch, dass vor der Kaufentscheidung gefragt wird, welche Modernisierung und Sanierungsarbeiten seit dem Bau vorgenommen wurden. Dadurch kann abgeschätzt werden, welche Arbeiten bei einem Umbau anfallen.

Der Traum vom Altbau

Viele Menschen begeistert die außergewöhnliche Architektur ebenso wie die Geschichte, die sich in einem Altbau verbergen kann. Allerdings ist ein Altbau, besonders im Hinblick auf den Umbau und die Sanierung, nur bedingt als wirtschaftlich zu betrachten. Deshalb muss die Überlegung sorgfältig getroffen werden. Es gibt bestimmte Wahrscheinlichkeiten, die vor dem Erwerb eines Altbaus, mit dem Ziel des Umbaus überprüft werden sollten:

Die baurechtlichen Vorschriften und Beschränkungen: Es kann sein, dass ein Altbau unter Bestandsschutz fällt und somit der Wunsch des Umbaus nur schwer realisiert werden kann. Deshalb sollte das Katasteramt oder auch das Bauamt der jeweiligen Stadt oder Gemeinde vorab befragt werden, welche Vorgaben für das gewünschte Objekt vorliegen.

Die Bausubstanz: Besonders bei Häusern, die nach dem Krieg wiederaufgebaut wurden, kann es problematisch sein, die Bausubstanz richtig einzuschätzen. Deshalb kann ein Gutachten hilfreich sein, um zu wissen, worauf sich eingelassen wird und welche Umbaumaßnahmen dadurch überhaupt in Betracht kommen. Selbstverständlich ist es eine Investition in ein Objekt, dass noch nicht sicher erworben wurde. Jedoch kann diese Vorsichtsmaßnahme viel Ärger, Zeit und Geld sparen. Wie teuer ein solches Gutachten ausfällt, ist abhängig von dem Objekt sowie dem Umfang, in dem die Beurteilung erfolgen soll. Generell sollte jedoch immer mit etwa 400 Euro für ein mündliches Gutachten einkalkuliert werden.

Hinweis: Generell können die Ergebnisse auch im Nachhinein noch schriftlich fixiert werden. Das kostet zusätzlich etwa 200 Euro, aber kann für die Verhandlung des Kaufpreises sehr hilfreich sein. Gerade bei Objekten, bei denen ein Umbau auch mit aufwendigeren Sanierungsmaßnahmen verbunden ist, kann das Gutachten dazu führen, dass der Kaufpreis abgesenkt wird.

Das Grundstück und der Umbau

Früher galten die Grenzen, beispielsweise die Distanz zur Grundstücksgrenze, noch nicht beziehungsweise diese wurden nur bedingt überprüft. Soll bei dem Umbau eventuell auch ein Anbau vorgenommen werden, so ist es notwendig, dass diese Möglichkeit überprüft wird. Denn bei einer Unterschreitung dieser Mindestgrenze kann es dazu kommen, dass das Bauamt zu dem Schluss kommt, spätestens wenn das Bauvorhaben zur Genehmigung eingereicht wird, dass es sich um einen Schwarzbau handelt.

Dann ist es unerheblich, dass das Haus bereits seit Jahrzehnten so besteht und auch, dass der jetzige Bauherr, logisch betrachtet, keine Verantwortung für die Lage des Hauses übernehmen kann. Allerdings werden Schwarzbauten, in der Regel, bedingungslos abgerissen. Somit rentiert sich ein Gutachten – auch für den Fall, dass doch lieber ein Neubau umgebaut werden soll.

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