In Deutschland kann die Wohnfläche entweder nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) vom 25. November 2003, welche bei öffentlich geförderten Bauprojekten verbindlich ist, oder alternativ nach DIN 277 berechnet werden. Im Vergleich der beiden Berechnungsmethoden ergibt die Berechnung nach DIN 277 oftmals eine deutlich größere Wohnfläche, weshalb diese beispielsweise für Vermieter von Vorteil ist.
Wohnfläche nach WoFlV und DIN 277 berechnen
Was sind die Unterschiede zwischen WoFlV und DIN 277 ?
| Aspekt | Wohnflächenverordnung (WoFlV) | DIN-Norm 277 |
|---|---|---|
| Definition der Wohnfläche | Nur bestimmte Räume werden mit einberechnet. | Alle Räume werden mit einberechnet. |
| Raumhöhe und Schrägen | Raumhöhe beeinflusst die Berechnung; unter Schrägen und Treppen spezielle Regelungen. | Raumhöhe irrelevant; keine speziellen Regelungen für Schrägen. |
| Kellerräume und Nebenräume | Nicht in Wohnfläche eingeschlossen. | Werden zur Wohnfläche hinzugerechnet. |
| Balkone, Terrassen, Loggien | Teilweise Anrechnung (25% bis maximal 50%). | Vollständige Anrechnung. |
| Wintergärten, Schwimmbäder | Ungeheizt zur Hälfte, geheizt voll angerechnet. | Voll angerechnet, unabhängig von Beheizung. |
| Treppen | Es zählen nur Treppen mit bis zu 3 Stufen. | Alle Treppen werden mit einberechnet. |
Wie wird die Wohnfläche nach WoFlV berechnet?
Kernelement bildet bei der Wohnflächenverordnung die lichte Raumhöhe: Die Höhe zwischen der Oberkante des Fußbodens bis zur Unterkante der Decke. Diese wird für alle Räume wie folgt angerechnet:
- Lichte Raumhöhe von 2 Metern oder mehr: Anrechnung der Flächen zu 100%
- Lichte Raumhöhe zwischen 1 Meter und 2 Meter: Anrechnung der Flächen zu 50%
- Lichte Raumhöhe von unter 1 Meter: Keine Anrechnung der Fläche.
Dies ist insbesondere für die Berechnung von Grundflächen unter Dachschrägen, Dachfenstern, Gauben und Treppen relevant.
Welche Räume zählen zur Wohnfläche nach WoFlV?
Bei allen Räumen muss selbstverständlich die lichte Raumhöhe (siehe oben) beachtet werden: Von allen überhaupt relevanten Räumen werden nur die Flächen mit einer lichten Raumhöhe von 2 Metern oder mehr zu 100 % sowie die Flächen mit einer lichten Raumhöhe von 1-2 Metern zu 50% angerechnet.
Voll angerechnet werden:
- Räumlichkeiten, die integraler Bestandteil der Wohnung sind, darunter fallen beispielsweise:
- Die Hauptwohnbereiche wie Wohn-, Schlaf-, Kinder- und Esszimmer.
- Küchenbereiche sowie Bade- und Toilettenräume.
- Zusätzliche geschlossene Räumlichkeiten wie Wintergärten und Schwimmbäder.
- Außenbereiche, die zur Wohnung gehören, einschließlich Balkone, Loggien, Dachterrassen und Terrassen.
Nicht angerechnet werden:
Zubehörräume, die nicht direkt zur Wohnung gehören, wie:
- Kellerräume, externe Abstellräume und Ersatzräume für Keller.
- Waschküchen, Räumlichkeiten unter dem Dach, Trockenbereiche.
- Technikräume wie Heizungsräume und Garagen.
- Nach dem Bauordnungsrecht nicht nutzbare Räume
- Geschäftsräume
Teilweise angerechnet werden:
- Schwimmbäder: Beheitzt zu 100% ; Unbeheizt zu 50%.
- Wintergärten: Beheitzt zu 100% ; Unbeheizt zu 50%.
- Terrassen (nur wenn Sie durch eine Tür direkt mit dem Wohnraum verbunden sind): Im Regelfall zu 25% in Ausnahmefällen zu 50%.
- Loggien, Dachterrassen & Balkone: Im Regelfall zu 25% in Ausnahmefällen zu 50%.
Ein Ausnahmefall besteht hier nur, wenn sich durch eine besonders hochwertige bauliche Gestaltung ein besonders hoher Wohnwert ergibt.
Was wird von der Wohnfläche abgezogen?
In die Berechnung der Wohnfläche werden folgende Flächen nicht mit einbezogen:
- Die Grundflächen von Schornsteine, Pfeiler und Säulen, sofern sie über 1,50 Meter hoch sind und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter umfasst. Gleiches gilt für Vormauerungen und Verkleidungen.
- Treppen, die mehr als drei Stufen haben, sowie die zugehörigen Treppenpodeste.
- Türnischen
- Die Grundflächen von Fensternischen und Wandvertiefungen zählen nur, wenn diese durchgehend bis zum Boden reichen und durchgehend über eine Tiefe von mindestens 13 cm verfügen.
Wohnflächenberechnung bei Treppen:
Treppen selbst werden nach der WoFlv nur berücksichtigt, wenn Sie maximal 3 Stufen aufweisen. Zudem muss die Grundfläche unter der Treppe nach der lichten Höhe (siehe oben) berechnet werden.
Wohnflächenberechnung im Badezimmer:
Die Installationen im Badezimmer zählen zur Wohnflächenberechnung nach WoFlV. Zu beachten ist hier bei Verkleidungen usw., dass diese nur zur Wohnfläche zählen, wenn sie weniger als 1,50 m hoch sind und die Grundfläche weniger als 0,1 Quadratmeter umfasst (s. oben).
Wohnflächenberechnung bei Fenstern:
Fensternischen bzw. Wandvertiefungen müssen durchgehend zum Boden reichen und durchgehend über eine Tiefe von mindestens 13 cm verfügen (siehe oben). Schräge Nischen, welche die 13 cm Tiefe an einer Stelle unterschreiten, dürfen nicht zur Wohnfläche gezählt werden. Gleiches gilt wenn beispielsweise Fensterbänke oder ein Fenstersturz verbaut ist, wodurch die Nische nicht mehr durchgehend von der Decke bis zum Boden reicht.
Fenster und Türen nebeneinander:
Sind Fenster und Türen direkt nebeneinander verbaut und bilden eine gemeinsame Nische, darf diese nicht in die Wohnfläche mit einbezogen werden. Haben die Fensterflächen hier eine eigene, von der benachbarten Tür baulich abgetrennte Nische, darf diese mit einberechnet werden, wenn die vorherigen Kriterien (Tiefe 13 cm, durchgehend bis zum Boden) erfüllt sind.
Erstrecken sich Fenster und Tür direkt nebeneinander über eine gesamte Wandseite, zählt dies nicht als Nische – die Fläche darf hier dementsprechend mit einberechnet werden.
Wohnflächenberechnung bei Dachschrägen und Dachfenstern:
Bei Dachschrägen sind die Grundflächen je nach lichter Maßhöhe (s.oben) mit einzuberechnen. Einen wichtiger Sonderfall stellen hier Dachfenster dar: Bei diesen darf die darunter liegende Grundfläche nur zu 100% angerechnet werden, wenn die gesamte Grundfläche (und nicht nur ein Teilbereich dieser) unter der Fensterfläche über eine lichte Höhe von mindestens 2 Metern verfügt.
Tut sie dies nicht (was bei in der jeweiligen Dachseite schräg eingebauten Fenstern oft der Fall ist) darf die gesamte Fenster-Grundfläche nur zu 50% mit einberechnet werden (wenn Sie durchgehend eine lichte Höhe von 1-2 Metern hat).
Gleiches gilt für Dachgauben: Hier kann die darunter liegende Grundfläche jedoch meist vollständig angerechnet werden (wenn die Kriterien der lichten Höhe erfüllt sind), da diese oben waagerecht aus dem Dach herausragen. In beiden Fällen muss also die darunterliegende Grundfläche im Raum durchgehend der lichten Höhe entsprechen.
Wie wird die Wohnfläche nach DIN 277 berechnet?
Bei der Berechnung der Wohnfläche nach DIN 277 spielen lichte Raumhöhe und Dachschrägen keine Rolle.
Ebenfalls werden alle Räume mit 100% zur Wohnfläche gerechnet, insbesondere auch:
- Kellerräume
- Garagen
- Waschküchen
- Terrassen (unabhängig vom direkten Zugang)
- Balkone und Loggien
- Schwimmbäder und Wintergärten (unabhängig von der Beheizung)
- (nicht ausgebaute) Dachböden
- Heizungsräume
Die Wohnfläche wird nach DIN 277 über folgende Formel berechnet:
- Netto-Raumfläche (NRF) = Brutto-Grundfläche (BGF) – Konstruktionsgrundfläche (KGF)
Brutto Grundfläche (BGF): Die Grundfläche aller Grundrissebenen eines Gebäudes inklusive der konstruktiven Umschließungen (Wände)
Konstruktions-Grundfläche (KGF): Alle Grundflächen der nachfolgenden Elemente:
- Türen, Durchbrüche, Fenster und Wandöffnungen
- Wände, Schornsteine, Pfeiler und Stützen
- Installationhohlräume, Wandschlitze und Wandnischen
- Installationsschächte und -kanäle mit einem Querschnitt bis zu 1 Quadratmeter
- Raumhohe Bekleidungen und Vormauerungen
Desweiteren teilt die DIN 277 die berechneten Flächen in Verkehrsflächen, Funktionsflächen und Nutzflächen auf. Diese Aufteilung ist für die Berechnung der Wohnfläche jedoch nicht relevant. Im Rahmen dieser Gegenüberstellung lässt sich erkennen, wieso bei der Berechnung nach DIN 277 oft deutlich größere Wohnflächensummen entstehen.
Automatische Wohnflächenberechnung mit Immocado
Mit dem 3D Architekt Professional von Immocado können Sie die Wohnflächen von jeder beliebigen Immobilie nach DIN 277 und WOFlV milimetergenau automatisch berechnen und als Tabelle ausgeben lassen.
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Im Hauptmenü der Software können Sie unter „Projekt“ – „Rauminfo“ die automatische Flächenberechnung nach Wohnflächenverordnung oder DIN 277 einstellen. Alle Räume werden automatisch bemaßt und berechnet.
Unter „2D Elemente“ – „Flächenzusammenstellung“ können Sie mit wenigen Mausklicks beliebige Flächenauswertungen für Räume, Geschosse oder ganze Gebäude automatisch erstellen. Ziehen Sie diese einfach mit der Maus auf die gewünschte Stelle im Plan zum Ausdrucken oder Speichern als PDF.
Dort lassen sich ebenfalls alle weiteren baulich relevanten Flächenarten wie beispielsweise der Bruttorauminhalt, Nettogrundfläche, Konstruktionsfläche und Nutzfläche als übersichtliche Auswertung ausdrucken.
Wofür wird die Wohnfächenberechnung benötigt?
Die Berechnung der Wohnfläche ist ein entscheidender Faktor in verschiedenen Bereichen rund um Immobilien, die von der Planung und Finanzierung bis hin zur Nutzung und Absicherung reichen.
Beim Hausbau ist die genaue Ermittlung der Wohnfläche unerlässlich, da sie nicht nur für die Kategorisierung des Gebäudes als Wohn- oder Nichtwohngebäude dient, sondern auch eine zentrale Rolle bei der Beantragung von Baugenehmigungen und der Kalkulation der Baukosten spielt.
- Sie dient als Basis sowohl für die Finanzierung des Baus als auch zur Beurteilung der Rentabilität des Bauvorhabens.
- Die Schätzung der Kosten für anstehende Renovierungs- und Sanierungsarbeiten.
- Festlegung des Verkaufspreises für eine Immobilie.
- Ausarbeitung von Mietverträgen.
- Kalkulation der monatlichen Miete.
- Vergleich der Mieten und Kaufpreise verschiedener Immobilien.
- Die Abwicklung der Nebenkostenabrechnung.
- Abschluss einer Versicherung für das Gebäude.
- Bestimmung der Prämie für die Hausratversicherung.
Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der im Miet- oder Kaufvertrag stehenden Flächenberechnung ab, haben Mieter das Recht auf eine Mietminderung im gleichen prozentualen Verhältnis wie auch die Abweichung im Rahmen der Wohnflächenberechnung ist. Dies gilt ebenfalls rückwirkend für drei Jahre, überschreitet die Abweichung 10% haben Mieter zudem ein Sonderkündigungsrecht.
Eine nicht korrekt durchgeführte Flächenberechnung kann dementsprechend unter finanziellen Aspekten für Vermieter mit großen Folgen verbunden sein. Auch bei dem Verkauf von Immbilien gelang es in der Vergangenheit vielen Käufern erfolgreich, aus diesem Grund einen Anteil vom Kaufpreis zurückzufordern.