Wohnfläche und Nutzfläche korrekt berechnen

Bei einer neuen Wohnung oder einem neuen Haus, sollte immer auch die Wohnfläche und die Nutzfläche berechnet werden, stimmt eines oder beides nicht mit dem Vertrag überein, können Mieter unter Umständen die Miete kürzen. Daher sollte die Wohnfläche und die Nutzfläche immer sorgfältig berechnet werden.

Was sind Wohn- und Nutzflächen?

Der Begriff Wohnfläche bezeichnet die Flächen im Haus, die bewohnt werden können. Das sind Räume, wie Schlafzimmer, Wohnzimmer, Flur, Küche, Badezimmer und auch weitere Zimmer, die ausgebaut und beheizt sind. Wird eine Fläche im Haus oder der Wohnung genutzt, aber nicht bewohnt, so ist dies eine Nutzfläche. Beispiele hierfür sind Kellerräume, Dachbodenräume aber auch Büros.

Zu berechnende Flächen bei Immobilien

Ob eine Fläche einberechnet wird, hängt von der Höhe eines Raumes ab. Eine Sonderregelung gilt dabei für Dachschrägen und schräge Wände. Die Fläche, die eine geringere Höhe als einen Meter hat, gilt nicht als Wohnfläche. Ist die Höhe zwischen ein und zwei Metern hoch gilt die Fläche zu 50 Prozent als Wohnfläche. Beträgt die Höhe unter einer Schräge mehr als zwei Meter, gilt die Fläche zu 100 Prozent als Wohnfläche.  Nicht einberechnet werden außerdem die Flächen von Säulen, Schornsteinen und Verkleidungen, wenn deren Fläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt.

Praktisch ist es am einfachsten die Räume jeweils auszumessen und dann Länge x Breite die Fläche der einzelnen Räume zu berechnen. Diese können anschließend aufaddiert werden und ergeben die Wohnfläche einer Immobilie. Schrägen und sonstige Nicht-Wohnflächen können in diesem Fall leicht abgezogen werden.

Berechnung der Wohnflächen nach DIN-Norm 227

Eine Alternative Berechnungsform ist die Berechnung nach DIN Norm. Hier wird zunächst die Brutto Grundfläche aus den Maßen des Gebäudes von außen berechnet und dann Wände, Pfeiler etc. abgezogen. Übrig bleibt die Netto- Grundfläche. Dies wird dann unterteilt in Nutzflächen (was in diesem Zusammenhang Wohnflächen einschließt) und Verkehrsflächen (Treppen etc.). Bei dieser Form der Berechnung wird in der Regel eine höhere Wohnfläche errechnet, sodass es sich lohnt, auf die Art der Berechnung zu achten.

Kontrolle lohnt sich

Die Mietpreise richten sich nach einem Preis je Quadratmeter. Gibt es Differenzen, kann der Mietpreis korrigiert werden und der Mieter kann auf eine Mietminderung klagen. Daher lohnt sich eine genaue Berechnung sowohl für Mieter wie auch für Vermieter. Wichtig ist die Kontrolle aber auch beim Kauf einer Immobilie, da auch der Kaufpreis sich nach den Quadratmetern richtet.

Über Wohnfläche und Nutzfläche – wichtige Informationen

Spätestens beim Betrachten einer Wohnungsanzeige fällt auf, dass es einen Unterschied zwischen der Nutz- und der Wohnfläche gibt, die vielen Menschen nicht direkt bewusst ist. Dadurch können allerdings entscheidende Unterschiede, beispielsweise in der Berechnung der Wohnkosten, entstehen. Sobald bewusst ist, wie die beiden Teile richtig errechnet werden, wird auffallen, dass ein deutlicher Unterschied entsteht, wenn die Nutzfläche der Wohnfläche gegenübergestellt wird.

Was ist die Nutzfläche?

Alles in einem Haus oder einer Wohnung wird als Nutzfläche bezeichnet, die zwar nutzbar ist, aber nicht bewohnbar ist. Dazu gehört, dass diesen Flächen keine Zweckbestimmung zu geordnet werden kann. Dazu gehören auch Flächen, die aufgrund der Höhe nicht den Anforderungen entsprechen. Dazu gehören beispielsweise die Flächen unter Dachschrägen, die unter einem halben Meter liegen. Auch werden Flächen, die nicht der Mindesthöhe entsprechen nur anteilig zur Wohnfläche gezählt. Welche Zweckbestimmungen nach DIN 277 vorhanden sind, ist klar aufgeteilt:

• Wohnen und Aufenthalt
• Produktion, Hand- und Maschinenarbeit
• Experimente
• Büroarbeit
• Lagern, Verkaufen und Verteilen
• Bildung, Unterrichten und Kultur
• Produktion, Hand- und Maschinenarbeit
• Pflegen und Heilen
• Sonstige Nutzung

Nicht zur Nutzfläche dürfen Funktionsräume und Verkehrsflächen gezählt werden. Diese fallen komplett aus der Berechnung heraus, da diese notwendig sind, damit die Gebäude ihre Funktion erfüllen können.

Worin besteht der Unterschied zwischen der Wohnfläche und Nutzfläche?

Nur weil ein Bereich als Nutzfläche gekennzeichnet ist, bedeutet das nicht, dass dieser nicht verwendet werden kann. Es bedeutet lediglich, dass dieser genutzt werden kann. Deshalb sollte eine Nutzfläche durchaus als Benefit betrachtet werden, da diese Fläche als Abstellraum verwendet werden kann und kostenfrei zur Verfügung steht. Beachtet werden sollte jedoch, dass diese Fläche bei den Betriebskosten dennoch ins Gewicht fallen.

Die Wohnfläche selbst bezeichnet die Grundfläche einer Wohnung. Die Parameter der Wohnflächenverordnung legen fest, welche Möglichkeiten erfüllt sein müssen, damit die Fläche als Wohnfläche berechnet werden kann. Das bedeutet aber auch, dass jede Wohnfläche zugleich auch Nutzfläche.

Wie wird die Nutzfläche berechnet?

Um die Nutzfläche zu ermitteln, wird nachgesehen, welche Bereiche die Anforderungen der DIN 277 entsprechen. Deshalb fließen dort alle Grundflächen mit ein, welche den aufgelisteten Zwecken entsprechen. Dafür wird jeder Raum berechnet, wofür der Grundriss hinzugezogen werden muss. Die Abmessungen der Räume übermitteln dabei die Zahlen, die für die Berechnung notwendig sind. Jetzt wird für jeden Raum die Grundfläche ermittelt und im Anschluss addiert. Dadurch wird ermittelt welche Nutzfläche die Wohnung insgesamt zur Verfügung stellt.

Wie wird die Wohnfläche berechnet?

Im Gegensatz zur Nutzfläche müssen bei der Wohnfläche Bereiche ausgeklammert werden, die nicht für das Wohnen geeignet sind. Dazu gehören beispielsweise die Bereiche unterhalb von Dachschrägen oder auch Räume, die nicht der Mindesthöhe entsprechen. Diese dürfen nicht einberechnet werden, ebenso wenig wie Funktions- und Verkehrsflächen. Somit müssen auch Fluren sowie Treppenhäuser ausgeklammert werden, ebenso, wie Hauswirtschaftsräume. Jedoch nicht vollständig, da der Treppenraum, also der Bereich, in dem sich die Treppe befindet, zur Hälfte zur Wohnfläche gezahlt wird.

Um nicht den Überblick zu verlieren, sollte der Grundriss vorgelegt werden und alle Bereiche entsprechend gezeichnet werden. Es bietet sich an, selbstverständlich auf einer Kopie, alle Bereiche nach Berechnungsgrundlage farbig zu markieren. Jetzt können die einzelnen Bereiche berechnet und zum Schluss zusammengezogen werden. Die Summe der Ergebnisse stellt die Wohnfläche dar.

Probleme mit der Berechnung?

Wenn es schwierig ist, zu wissen, wie die Berechnung richtig geht oder auch unklar ist, ob alle Flächen richtig eingeplant wurden, dann muss das nicht bedeutet, dass keine Berechnung durchgeführt werden kann. Auch ist das nicht gleichbedeuteten damit, dass für die Berechnung professionelle Hilfe herangezogen werden muss.

Eine CAD-Software bietet hier Abhilfe. Denn der Grundriss der Wohnung kann einfach in die Software eingespeist werden. Durch die 3D-Ansicht wird deutlich, welche Flächen, wie berechnet werden müssen. Das hat den Vorteil, dass direkt visuell deutlich wird, wieso einige Flächen nicht zur Wohnfläche gezählt werden dürfen. Außerdem haben viele Softwarelösung ein Tool, welches die Berechnung von Nutz- sowie Wohnfläche übernimmt. Damit die Ergebnisse auch verwertet werden können, sollte eine Lizenz für eine hochwertige Software verwendet werden. Dabei können solche Softwarelösungen bereits für unter 200 Euro erworben werden.

Wieso ist es auch als Mieter wichtig zu wissen, wie sich die Gesamtfläche der Wohnung aufteilt?

Wenn es um die Berechnung der Miete geht, dann muss gewusst werden, welcher Teil als Wohn- und welcher als Nutzfläche berechnet wird. Denn die Nutzfläche darf nicht in die Miete mit einbezogen werden. Um zu überprüfen, ob die richtigen Quadratmeterzahlen angeben wurden, ist es wichtig, selbst nachvollziehen zu können, wie die Angaben im Mietvertrag berechnet wurden. Es lohnt sich auch, mal nachzurechnen, ob alle Angaben stimmen. Denn bei den heutigen Quadratmeterpreisen können Flächen, die fälschlicherweise als Wohnfläche angeben sind, die Miete erhöhen. Aber nicht nur das ist interessant, sondern durch die genauen Quadratmeter der Wohnung kann auch errechnet werden, welcher Preis pro Quadratmeter erhoben wird.

So kann kontrolliert werden, wo sich die Wohnung im Preisverhältnis befindet. Wird dadurch festgestellt, dass sich die Wohnung über der Ortsüblichen Miete befindet, ohne, dass dafür gerechtfertigte Gründe, wie eine Luxus-Ausstattung vorhanden ist, dann kann aufgrund dessen nach einer Reduzierung der Miete verlangt werden.

Um dem Vermieter vorzulegen, wieso das Anliegen gerechtfertigt ist, kann die Berechnung der CAD-Software vorgelegt werden. Anhand dessen kann der Vermieter genau sehen, wieso die Meinung vorliegt, dass die Miete nicht gerechtfertigt ist. Das stützt den Standpunkt und kann eine deutliche Entlastung des monatlichen Budgets bedeuten.

Wofür ist das Wissen noch wichtig?

Auch die Verbrauchskosten der Wohnung werden anhand der Quadratmeter berechnet. Da eine Abweichung auch gleichzeitig bedeutet, dass die Lieferanten, beispielsweise für Strom und Gas, von erhöhten Kosten ausgehen, nimmt das auch Auswirkung auf die monatliche Belastung. Wenn dort mit den richtigen Angaben gerechnet werden kann, dann schont das den Geldbeutel deutlich.

Jedoch sollte beachtet werden, dass die Wohnkosten zwar nur anhand der Wohnfläche berechnet werden, aber auch die Nutzfläche mit Strom und Wärme versorgt werden muss. Deshalb kann es zu einer deutlichen Nachzahlung kommen, weil dieser Faktor berechnet wird. Es ist für viele Menschen einfacher eine höhere monatliche Vorauszahlung zu leisten, als das Geld für eine Nachzahlung aufzubringen. Gerade, da sich die Nachzahlungen schnell summieren. Aufgrund dessen ist es vorausschauend, wenn mit einem Puffer gearbeitet wird und alle Anbieter auf diese Art und Weise bedient werden.